02 Sep PROPTECH, LA NUEVA RE-EVOLUCIÓN (Parte I): ¿PORTALES INMOBILIARIOS?

Leía hace unas semanas en Eje Prime el post “Proptech, nada nuevo” del blog de Lluis Vallés.

No tengo el placer de conocer a Lluis, pero reconozco que me incitó a escribir este post (siempre con el ánimo de abrir un debate sano respecto al proptech y los cambios que está produciendo en el sector).

Dice Lluis, que la verdadera revolución tecnológica en el sector inmobiliario se produjo con la aparición de los portales inmobiliarios como Anuntis o Idealista, gracias a los cuales “de golpe y porrazo se cambió la manera de buscar vivienda” y que lo que vivimos ahora con el proptech no es una revolución (¡¡buff!! Palabras duras para un “proptech evangelist” como yo). Vayamos por partes.

El nacimientos de los portales inmobiliarios: algunos datos

Anuntis e Idealista surgieron en 1999 (justo antes del estallido de las punto.com). Según el propio Fernando Encinar “las conexiones eran por módem de 512k, se pagaba por cada minuto que estabas en Internet y en España había solo 4 millones de usuarios. Para habernos matao”. Vamos, que el panorama no era nada bueno y llegaron a Internet como paracaidistas.

Tengo que reconocer que he estado buceando por Internet para encontrar datos sobre usuarios, viviendas con acceso a Internet, etc. desde el año 1999. Como anécdota personal puedo contaros que, en mi primer trabajo en la Banca telefónica de Argentaria en 1997, vendíamos acceso a Internet (mandábamos un kit con un CD para la instalación… OMG) y en 1999, en mi primer trabajo inmobiliario, cuando pedí que me pusieran Internet, me dijeron que “para qué quería eso”.  

Pero como vivimos en la era del dato, no puedo sustentar mis opiniones en anécdota y, al final, he dado con datos de Eurostat a partir de 2003. Aquí las cifras referidas a España.

Aunque puede que sea mucho decir, si tomamos como referencia de “adopción” el sobrepasar el 50%, el “sorpasso” de Internet en España no se produjo hasta 2007. En ese año los “heavy users”  (aquellos que habían usado Internet en los último tres meses) alcanzaron el 51%. En 2008 las viviendas con acceso a Internet alcanzaron ese porcentaje. Un año más tarde, 2009, había más viviendas con acceso a banda ancha que sin dicho acceso. En cuanto a uso de móvil con acceso a Internet el “sorpasso” llegó en 2011. Es decir, más o menos 8 años después de haber nacido los portales inmobiliarios, era finalmente más la población que accedía a Internet que la que no. 

No entro en los indicadores de confianza digital, es decir, lo fiable que para el usuario es Internet, porque hasta 2014 no existen datos (en ese año 2/3 confiaban mucho o bastante). Debemos imaginar que en los albores de la popularización de Internet en España y hasta su consolidación real, la desconfianza era mucho mayor que la fiabilidad que podía despertar esta nueva tecnología. Éramos más analógicos que digitales.

Tampoco me ha sido fácil encontrar datos relativos a usuarios de los portales inmobiliarios a partir de 1999. En noviembre de 2009 Idealista registró ”3,87 millones de usuarios únicos, la mayor audiencia obtenida por un portal inmobiliario español nunca”.  En 2018 la cifra declarada era de una media de 9’5 millones al mes (20 minutos) y en Fotocasa parece ser que 7 millones. El líder en los servicers es Servihabitat con 6,3 millones.

Lo más cercano que he podido encontrar son datos de Google. No fue hasta enero de 2007 cuando uno de esos portales inmobiliarios (en este caso Idealista) alcanzó un 50 de popularidad en el buscador.

Y acabo con datos. En septiembre de 2013 Schibsted adquirió el 100% de Anuntis (que se había fusionado con Fotocasa en 2004) y en 2015 Apax Partners adquirió Idealista. Debemos entender que estos movimientos se producen cuando ambos portales estaban, más o menos, consolidados. O sea, más de 10 años después de nacer.

¿Fueron una revolución?

Según la RAE, revolución es un ”cambio rápido y profundo en cualquier cosa”.

Tal y como interpreto estos datos, los portales inmobiliarios no revolucionaron el mercado. Tuvieron su período de maduración (unos 8-10 años), como todo en la vida.

Tengo que decir, y esto es una opinión muy personal, que nuestros portales inmobiliarios distan mucho de ser grandes fuentes de información para el usuario final. Son escaparates de productos inmobiliarios. No niego su importancia y el cambio que han supuesto siendo un referente de búsqueda (en 2017 casi el 75% de quienes buscaban casa lo hacían a través de Internet) pero no dejan de ser un listado de propiedades con cierta información (fotos, visitas virtuales e información del inmueble en cuestión, poco más).

Distan mucho de sus homólogos Zillow, Trulia o Realtor, que aportan información muy detallada no sólo del bien inmueble, sino de la ubicación, servicios, opiniones de los vecinos, agente comercializador, etc. Realtor, por ejemplo, llega a dar datos de rating de las asignaturas de las escuelas cercanas al inmueble y su comparativa con el Distrito y Estado. Ellos sí están más cercanos a una verdadera revolución.

Los portales inmobiliarios en España, como referentes, es cierto que han ayudado al usuario en su búsqueda de vivienda evitando los tediosos fines de semana visitando casetas de venta o miles de visitas a viviendas y han azuzado a otros actores del mercado inmobiliario a potenciar sus propios canales de venta online.

Pero eso no fue rápido. Es cierto, y nos pasa a todos, yo el primero, que el paso del tiempo nos hace perder la perspectiva (pensemos que el Iphone tiene poco más de 10 años y la tienda online de Zara no ha alcanzado esa edad) y podemos pensar que las cosas tal y como son hoy, han sido siempre así.

Los portales inmobiliarios han sido un canal más para la exposición del producto inmobiliario, pero no han cambiado el mercado como tal.

Pero en el proptech sí hay algo (mucho) de nuevo. El proptech va mucho más allá de los portales inmobiliarios y sí tiene mucho de nuevo y de “re-evolucionario”. En el siguiente post lo analizaré.