29 Nov Adam Neumann tiene «Flow»

Creo que tenemos que reconocer que Adam Neumann tiene flow.

Se dice que alguien «tiene flow» cuando tiene algo que le hace único u original. Neumann tiene flow porque es único y además su nuevo proyecto se llama «Flow»

Mucho se ha hablado de esta vuelta a los “escenarios” startuperos de Adam Neuman y voy a intentar explicaros, desde mi punto de vista, qué puede haber detrás de esta nueva andadura.

AGOSTO MES TALISMÁN PARA NEUMANN

Parece que las postrimerías del verano suelen ser de actividad para Adam Neumann, el “visionario” fundador de WeWork o el “Billion Dollar Loser” que refleja Reeves Wierdeman en el libro del mismo título.

Hagamos un pequeño repaso.

En agosto de 2017, se anunciaba la entrada de Softbank en WeWork inyectando $4.4 billion para apoyar su crecimiento, principalmente en Asia. Eso situaba la valoración de la compañía en unos $20 billions.

En agosto de 2018, se anunciaba que WeWok superaba a JP Morgan como el arrendatario con mayor superficie alquilada en Manhattan

… Y entre agosto y septiembre de 2019 WeWork pasaba de protagonizar una salida a Bolsa de récord, con una valoración de $47 billions, a uno de los mayores desastres del mundo “tech”. El 14 de agosto se entregaba el famoso S-1 en la SEC; apenas un mes después, el 24 de septiembre, Adam Neuman salía de la compañía que había fundado; y el 30 de septiembre se daba por cancelada la salida a Bolsa. Eso sí, Neumann salió con $1.000 millones en el bolsillo y otros $185 que se embolsó por quedarse como asesor de la compañía.

3 años después ha vuelto a ser protagonista en los medios por conseguir levantar $350M de Andreesen Horowitz -A16z- (AirBnB, Facebook…) para su nueva aventura (“Flow”) de la que nada se sabe y que ya se valora en $1mil millones… cuando su salida está prevista para 2023… La inversión fue anunciada por Marc Andreessen (cofundador del Fondo) en agosto pasado.

¿QUÉ ES FLOW? ¿SE PARECE A WEWORK?

La verdad es que de momento poco se sabe del nuevo proyecto en el que se embarca Adam Neumann.

Parece que está relacionado con el mercado de alquiler de vivienda donde habría implicación de tecnología, diferentes servicios alrededor (amenities) y creación de comunidad entorno a ello. ¿Os suena?

Efectivamente, “huele” a los pilares sobre los que nació WeWork

Negocio Inmobiliario

WeWork, en esencia, no dejaba de ser un negocio en el que alquilaba edificios que remodelaba para posteriormente subarrendarlo por espacios de trabajo o despachos. Esto simplificando mucho, porque es cierto que había, o mejor dicho hay (porque sigue operando) más complejidad.

Adam Neumann ya aprovechó WeWork para introducirse en el mercado inmobiliario porque, de manera paralela, levantó fondos por medio de los cuales compraba edificios que luego alquilaba a WeWork (esto fue, junto con otras, una de las razones que le llevó a la salida de la empresa).

Desde la pandemia del covid-19, Adam Neumann ha ido invirtiendo en el sector inmobiliario y concretamente en el mercado residencial llegando a adquirir más de 4.000 apartamentos valorados en más de mil millones de dólares en Miami, Atlanta, Nashville, Tennessee, Fort Lauderdale, Florida y otras ciudades de Estados Unidos.

Por tanto, Flow ya arranca con unas cuantas unidades como base de operaciones.

Tecnología

Hay que reconocer que la tecnología tiene un imán atrayente para el venture capital y otros fondos ávidos de mover el dinero de sus inversores.

En WeWork, se utilizó su “potencial” tecnológico como banderín de enganche para la entrada de Softbank y otros inversores.

Elliot Brown y Maureen Farrell lo expresan sin ambages en su libro “The Cult of We” cuando cuentan la visita que hizo Masayoshi Son en diciembre de 2016 a las oficinas de WeWork donde le mostraron un escritorio que se subía y bajaba, un teléfono que ajustaba la temperatura y luz, todo ello conforme los gustos del usuario…

“Ciertamente, los gadgets eran aspectos marginales en el negocio de WeWork -el escritorio sería posteriormente desmantelado- pero para Neumann ello servía a un importante objetivo: Son era un inversor en tecnología y Neumann estaba decidido a mostrarle que la tecnología estaba en el ADN de WeWork”

Parece que Flow quiere nacer con ADN tecnológico, pues la intención de la compañía es desarrollar un software de gestión inmobiliaria y un monedero digital para almacenar tanto monedas de curso legal como criptodivisas.

Esto se une a la inversión que Adam Neumann realizó en Alfred, una startup en la que invirtió US$ 20 millones al comienzo de la pandemia, y luego invirtió nuevamente en 2022. A través de su family office “166 2nd Financial Services”, los representantes de Neumann ocuparon dos puestos en la junta directiva de Alfred desde octubre de 2020 hasta mayo de 2022 (analizaremos luego la polémica suscitada con esta inversión y su nuevo proyecto)

Alfred, fundada por Marcela Sapone y Jessica Beck, originalmente ofrecía servicios de conserjería basados en una aplicación que permitía a los inquilinos reservar servicios para el hogar como lavandería, delivery etc. Posteriormente amplió sus servicios para trabajar con propietarios en propiedades de lujo para ofrecer esos servicios en los edificios gestionados por aquellos.

Aprovechando la inversión de Neumman en Alfred, se realizó un piloto en uno de sus inmuebles revelándose la verdadera oportunidad de negocio: el uso de software para gestionar propiedades es más lucrativo que una app para prestar servicios.

Comunidad

Adam Neumann es de origen israelí y creció en un kibuz, las comunas agrícolas israelíes. Por tanto, la idea de comunidad está clara dentro de la manera de ver el mundo de Neumann.

Eso fue la inspiración para el nacimiento de WeWork.

En sus propias palabras, tras fundar Green Desk (el germen de lo que luego fue WeWork) Neuman afirmaba: «En una semana nos dimos cuenta de que ser ecológico debería ser parte de todo lo que hacemos, pero la comunidad es realmente el futuro del trabajo»

Ya en 2015 Adam Neuman resaltaba la importancia de la comunidad dentro del modelo de negocio de WeWork y cómo ello le había ayudado a levantar 5 mil millones de dólares.

WeWork’s Adam Neumann On The Importance Of Community, Which Helped Build A $5 Billion Business

Cómo no sería de importante la comunidad para Adam Neumann que, en 2018, con el fin de camuflar las grandes pérdidas que tenía la compañía y que mostraban su EBIDTA, se acuñó el término “community adjusteed EBIDTA”. Con este término eliminaban del EBIDTA, no solo intereses, impuestos, depreciación y amortización, sino también gastos básicos como marketing, generales y administrativos, y costos de desarrollo y diseño. Este “EBIDTAD ajustado a la comunidad” permitía mover la cifra del EBIDTA de rojo a negro y mostraba la rentabilidad de sus ubicaciones Y sí, esto le dio resultado pues con esa «contabilidad creativa» consiguió levantar 700 millones de dólares en bonos.

Parece que la idea de comunidad vuelve con Flow.

En su comunicado, A16Z abordando como ven el mercado del alquiler, señalan que:

“es una experiencia sin alma; ¿Conoces a tus vecinos o tienes amigos en tu complejo? ¿Te sientes como en casa, o simplemente es un lugar para dormir? ¿Estás orgulloso de traer amigos y familiares a visitarlo, o dudas hacerlo? Puedes pagar el alquiler durante décadas y aun así poseer cero de capital, nada”

En opinión de A16Z hay una razón por la cual el gobierno federal comenzó a subsidiar las hipotecas de las casas: alguien que se compra el lugar donde vive se preocupa más por el lugar donde vive. Los apartamentos en alquiler no generan ningún vínculo entre persona: no hay comunidad; en definitiva, ningún vínculo entre persona a persona.

En un mundo post-COVID y con la “Gran Renuncia” provocando movimientos entre ciudades, mucha gente vivirá en lugares alejados de su lugar de trabajo y muchos más se trasladarán a un entorno híbrido. Por tanto, la socialización en el trabajo, al reducirse, deberá trasladarse al entorno donde vivimos.

Sin duda alguna, Flow tiene unos mimbres similares a los que dieron origen a WeWork, por lo que Neumann sigue confiando en los elementos que le ayudaron a construir su (¿fallida?) compañía de espacios de trabajo.

LA OPORTUNIDAD DE NEGOCIO

Sobre Adam Neumann se puede hablar mucho: iluminado, visionario, charlatán… Pero creo que tiene un olfato especial para intuir dónde existen oportunidades de negocio (es cierto que luego se le va de las manos).

Volvamos a WeWork.

Adam Neumann arrancó Green Desk junto a su socio Miguel McKelvey en el año 2008 en Brooklyn. Ambos trabajaban en un edificio que estaba parcialmente vacío y tuvieron la idea de abrir un espacio de coworking para otros emprendedores.

La oportunidad de negocio existía porque tras la caída de las grandes entidades financieras y la ola de despidos los trabajadores de aquéllas decidieron emprender y, por tanto, necesitaban un lugar donde trabajar y relacionarse con otras personas.

Dos años después saltaban al 154 Grand Street en el Soho Manhattan tras vender GreenDesk a su casero. Así se iniciaba el recorrido de WeWork.

No hay que olvidar que en 2010 el mercado de oficinas en Manhattan no vivía su mejor momento, por lo que WeWork pudo hacerse con ubicaciones realmente interesantes, llegando a convertirse en 8 años en el mayor arrendatario de la Gran Manzana.  

No es que WeWork inventara los coworking, ya existía un rival como Regus. Pero WeWork supo hacer las cosas diferentes a Regus y conectar con la generación millennial; se ubicaba en el centro mientras que Regus lo hacía más a las afueras; utilizaba un arquitectura más cuidada y más eficiente (metía más espacios de trabajo en menos superficie).

WeWork no inventó los espacios flexibles de trabajo, pero sí que cambió la forma de concebirlos y ha sido el impulso para un mercado que hoy se encuentra en auge.

Coincido plenamente con las palabras de Brad Hargreaves cofundador de Common (ahora os explicaré qué compañía es): «independientemente de lo que piense de Neumann, WeWork fue innovador y definió la categoría».

En mi opinión, con Flow, Adam Neumann vuelve a oler la oportunidad de negocio

Oportunidad inmobiliaria

• Mercado inmobiliario en Estados Unidos

Centrándome en USA. el mercado de vivienda en compraventa ha estado subiendo en los últimos meses a pesar de la subida de las tasas hipotecarias. Según la NAR el precio medio de vivienda alcanzó su tope en junio estando en 414.000$. Y aunque ha bajado ese precio en agosto, sigue estando en un 8% por encima respecto al mismo mes del año pasado.

Pero la subida de tasas de interés está haciendo que baje el número de solicitudes de hipotecas (estamos en el nivel más bajo de los últimos 22 años) y los compradores empiezan a no aceptar las condiciones que, los dos últimos años, han impuesto los vendedores.

En definitiva, cada vez parece más difícil comprarse una casa y eso parece que durará un tiempo.

Por otro lado, el mercado de alquiler residencial en Estados Unidos está en pleno auge. Las rentas están subiendo y el precio medio se sitúa en 2.000€ por primera vez en mayo de 2022 según Redfin.

Las tasas de ocupación son muy altas, el tiempo medio de desocupación está en sólo 35 días y se calcula que 14 inquilinos compiten por cada apartamento en el mercado.

Uno de los motivos de este crecimiento, es el aumento de la demanda en zonas no tan prime como resultado de la “Gran Renuncia”. Los expertos creen que los alquileres seguirán subiendo debido a la escasa oferta.

El informe de Tendencias emergentes en real estate que anualmente hacen ULI y PwC muestra que las ciudades que están resultando interesantes son Nashville, Carolina del Norte, Phoenix o Austin. Modelos híbridos de trabajo pueden favorecer el traslado de población de las grandes ciudades como Los Ángeles o Nueva york a ciudades como las indicadas anteriormente.

Ante estos movimientos, el Wall Street Journal desvelaba ya en enero que empresas vinculadas a Adam Neumann estaban adquiriendo propiedades en Miami, Atlanta o Nashville (casualmente ciudades que suelen estar en el top 10 de USA como mejores para vivir).

• ¿Qué se cuece en el mercado?

La idea de renovar el mercado inmobiliario de alquiler no es una idea única y novedosa. Common ha logrado más de $100 millones en inversión de capital riesgo. Es una empresa de coliving que desempeña el papel de administrador de propiedades en un conjunto de apartamentos y casas (más información aquí).

Brad Hargreaves cree que inversiones en empresas como la de Adam Neumann van a aumentar dentro del mundo VC porque, en su opinión, está claro que el cambio masivo en algunas industrias no se producirá sólo con la innovación de software de “toque ligero”. En definitiva, tecnología sí, pero con un toque de “economía real”.

Hay que tener en cuenta que una compañía como Greystar compró Alliance Residential, que poseía 110,000 unidades de apartamentos, por $ 200 millones. FSV, que ofrece servicios de administración de propiedades, está valorado en solo $ 6 mil millones y posee 1.5 mil millones de unidades y docenas de marcas.

En definitiva, Adam Neumann ha vuelto a “oler” el negocio y ha visto como profesionales se están mudando a ciudades más baratas, con mejor clima y menor carga impositiva. Además, parece que están existiendo operaciones de compra de compañías relacionadas con el alquiler residencial por cantidades realmente interesantes.

Oportunidad en tecnología

Tecnología y mundo inmobiliario ya suelen ir de la mano. El ejemplo es Alfred.

Como decíamos, arrancó como una app de servicios de está pivotando hacia la gestión de propiedades. Siempre con una base tecnológica

El piloto que realizaron en varios edificios que Neumann poseía en Connecticut, en los que participaban Alfred y el gestor de condominios Greystar, quedó clara la verdadera oportunidad: utilizar un software para gestionar las propiedades sería mucho más lucrativo que los servicios que ofrecía Alfred.

Es cierto que Alfred ya había hecho incursiones en la tecnología y de hecho compró Bixby en 2019 y más recientemente Dandy y Hom, pero gracias a una ronda de financiación de $125 millones ha comprado una empresa de administración de propiedades con sede en Charlotte: RKW Residential. Esta es su primera compra de una empresa de administración de propiedades.

Volvemos a ver lo que decía unos párrafos más arriba: tecnología sí, pero mezclada con puro negocio inmobiliario.

Alfred actualmente gestiona 20.000 unidades y cuenta con más de 300.000 residentes en Estados Unidos que utilizan su tecnología.

Otro ejemplo del “calor” que vive la tecnología y el mercado residencial es DoopLoop que en septiembre de 2021 levantó una ronda de $10M. Puede parecer poco, pero hay que tener en cuenta que nació en 2019 y lanzó sus servicios a principios de 2021… un año más tarde ha vuelto a levantar dinero; esta vez $20M

Oportunidad comunidad

El propio A16Z señala en su post donde anunciaban su inversión en Flow que:

“Protegerse es una de nuestras necesidades más básicas. En un mundo donde el acceso limitado a la propiedad de la vivienda sigue siendo una fuerza impulsora detrás de la desigualdad y la ansiedad, dar a los inquilinos una sensación de seguridad, comunidad y propiedad genuina tiene un poder transformador para nuestra sociedad. Cuando cuidas a las personas en su hogar y les brindas una sensación de seguridad física y financiera, las empodera para hacer más y construir cosas. Resolver este problema es clave para aumentar las oportunidades para todos.

… Hacer esto requiere combinar un servicio centrado en la experiencia e impulsado por la comunidad con la última tecnología de una manera que nunca antes se había hecho para crear un sistema en el que los inquilinos reciban los beneficios de los propietarios. Esto significa repensar toda la cadena de valor, desde la forma en que se compran y se poseen los edificios hasta la forma en que los residentes interactúan con sus edificios y la forma en que se distribuye el valor entre las partes interesadas. Y dada la naturaleza fragmentada del ecosistema actual, solo podemos esperar lograr algo de esto reuniendo todos los aspectos de la experiencia de vida.”

En los últimos años hemos visto un auge del coliving donde la generación de comunidad es clave. Si bien es cierto que habrá que ver la evolución, las nuevas generaciones valoran la experiencia de poder compartir determinados espacios a la hora de vivir.

LA(S) POLÉMICA(S)

Pero como todo lo que rodea a Adam Neumann existe polémica (o bien polémicas) en este nuevo proyecto.

La gran polémica ha surgido por su inversión en Alfred y como se ha aprovechado de los conocimientos adquiridos en esta empresa para ahora montar un potencial competidor: Flow.

Como hemos visto anteriormente, Neumann invirtió en Alfred e hizo algún intento de hacerse con el control de la compañía. Dado que esos intentos resultaron infructuosos, es cuando ha lanzado Flow. En definitiva, parece que Neumann puso en marcha Flow antes de desvincularse totalmente de su inversión en Alfred (algunas fuentes indican que todavía mantiene un 10%).

Sin haber abandonado su inversión en Alfred, en 2021 Neumann invirtió en Carson Living una empresa de coliving con servicios similares a los de Alfred. El fundador de Carson trabaja ahora en los productos de Flow.

Alrededor de la inversión de A16Z en Flow, han surgido voces que han acusado a este VC de invertir en una compañía dirigida por un hombre blanco y con un pasado algo turbio en su anterior proyecto cuando el mercado de inversión en startups se encuentra en horas bajas. Hay quien se pregunta si esa misma cantidad podría haberse levantado por una emprendedora o bien un emprendedor afroamericano.

En cualquier caso, tras WeWork está claro que cada movimiento de Adam Neumann será analizado al detalle por el mercado.

MIS CONCLUSIONES

Me confieso fascinado por la figura de Adam Neumann, cómo construyó WeWork y todo lo que alrededor de ésta surgió.

Sin duda alguna, tiene un punto visionario y con WeWork reinventó los espacios de trabajo. Llevó el típico coworking al espacio flexible, la comunidad e hizo incursiones en gestión de espacios flexibles para terceros. Reinventó la categoría.

Sin ir más lejos, unos de sus grandes competidores, Industrious, está mutando de espacios de coworking a ser un gestor de espacios para terceros siguiendo un modelo similar al hotelero.

Ahora con Flow es posible que haga lo mismo. Es cierto que tenemos modelos de coliving o que proyectos de built to rent tratan de “ensanchar” el espacio de la vivienda generando espacios comunes más cercanos a los ocupantes: zonas de trabajo, cocinas comunitarias, etc.

Es posible que en ese campo no veamos novedades.

Donde puede revolucionar el mercado del mutifamily es en el uso de tecnología y que esta sea relevante, no sólo para el usuario, sino también para el propietario, consiguiendo mayores eficiencias y donde, gracias a un volumen interesante, se consiga centralizar la gestión y poder emplear recursos humanos y tecnológicos de una manera más eficiente.

El proptech está ayudando a la industria inmobiliaria a solventar determinadas incertidumbres y a optimizar costes. Seguro que muchos piensan que no es prudente invertir en tecnología en estos momentos, pero ésta puede ser la única forma de prevenir un desastre inminente.

Se hace más necesario que nunca adoptar, implementar y hacer progresar la tecnología pues va a permitir la satisfacer a la alta demanda de vivienda en alquiler y los requerimientos de los usuarios.

Parece que Neumann ya ha visto esa jugada y está dando los pasos para ello. 2023 será el año de salida al mercado de Flow. Veremos entonces la verdadera propuesta del creador de WeWork y ver si es capaz de revolucionar otro mercado.

Veremos si, finalmente, Adam Neumann tiene «Flow» o bien tiene «Crashed».

…Y si vuelve a fallar, seguro que podremos disfrutar de la secuela de «We crashed» la serie que narra su ascenso y caída en WeWork

Me encantará escuchar tus opiniones sobre este nuevo proyecto de Adam Neumann. ¡¡Déjame tus comentarios!!